Nota Informativa

Carlota Andrade

Medidas excepcionais para inquilinos e senhorios

07 Abril 2020

Foi ontem publicada, em Diário da República, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril de 2020, que prevê o regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

A Lei em apreço propõe um pacote de medidas que visam flexibilizar pagamentos e permitir créditos em condições mais favoráveis, verificados determinados requisitos.

Analisemos, então, os benefícios concedidos no âmbito do arrendamento habitacional:

Para os inquilinos:

  • Pagamento faseado das rendas relativas ao período em Estado de Emergência e ao mês seguinte:

Aos inquilinos passa a ser permitido diferir o pagamento destas rendas, podendo o pagamento ser feito até ao máximo de 12 prestações, com início no segundo mês subsequente à data de termo do Estado de Emergência, desde que o montante de cada uma não seja inferior a um duodécimo do total e acrescendo o valor de cada prestação ao da renda mensal.

Para lançar mão deste benefício, deverão informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, excepto no caso das rendas que se vençam a 1 de Abril, para as quais a notificação pode ser feita até dia 27 de Abril.

Esta medida aplica-se aos arrendatários que demonstrem, simultaneamente:

  1. Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou ao período homólogo do ano anterior, e;
  2. Que a taxa de esforço do agregado familiar seja ou se torne superior a 35% (ou seja, que o valor da renda mensal corresponda a mais de 35% do rendimento do agregado familiar).

Naturalmente, o senhorio cujo arrendatário beneficie e cumpra este regime não poderá resolver o contrato de arrendamento e requerer a indemnização correspondente com base na falta de pagamento das rendas vencidas, excepto quando se verifique incumprimento, ou seja, se as rendas em análise não forem liquidadas no prazo de 12 meses contado do mês subsequente à cessação do estado de emergência.

Importa esclarecer que a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

  • Concessão de Empréstimo pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP:

Os inquilinos, os estudantes não trabalhadores e os que estudem a uma distância superior a 50 km do local da residência do seu agregado familiar poderão, paralelamente, candidatar-se a um empréstimo sem juros concedido e regulado pelo IHRU, IP.

O empréstimo a conceder, que não terá juros, corresponderá à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor máximo que o inquilino consiga suportar, tendo como referência uma taxa de esforço máxima de  35%, desde que o rendimento restante do agregado familiar não seja inferior a € 438,81.

Contudo, o acesso a este empréstimo é vedado aos arrendatários habitacionais abrangidos por regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

 

Para os senhorios:

  • Concessão de Empréstimo pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP:

Caso os seus arrendatários não recorram a este empréstimo, poderão os senhorios fazê-lo para, desta feita, compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que, cumulativamente:

  1. Se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e;
  2. Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do diploma aqui em análise, e;
  3. O rendimento disponível restante do agregado desça, na decorrência do não pagamento das rendas, abaixo do IAS (€ 438,81);

No que concerne ao arrendamento não habitacional, as medidas de flexibilização de pagamento aplicar-se-ão a:

  1. Estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, do Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de Março, da Lei de Bases da Protecção Civil, da Lei de Bases da Saúde ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de actividades de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica;
  2. Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

O pacote de medidas extraordinárias para estas entidades prevê o pagamento faseado das rendas relativas ao período em Estado de Emergência e ao mês seguinte, permitindo aos arrendatários dividir o pagamento destas rendas até ao máximo de 12 prestações, iniciando-se o pagamento no segundo mês subsequente à data de termo do Estado de Emergência, não podendo o montante de cada prestação ser inferior a um duodécimo do total e acrescendo o valor ao da renda mensal.

Os senhorios não poderão resolver, denunciar ou extinguir, de qualquer outra forma, o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas vencidas naquele período, excepto se verificado o incumprimento do pagamento, nos termos referidos. Ademais, não poderão exigir o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nestes termos, nomeadamente a indemnização igual a 20% do montante em mora, prevista no artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil.

Importa esclarecer que, tal como em sede de arrendamento habitacional, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

Entidades públicas

A presente lei trata ainda, excepcionalmente, de Entidades Públicas na qualidade de senhorias, prevendo que, tendo imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual:

  • Possam, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda (não aplicável a beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda)
  • Possam isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de Março de 2020;
  • Possam estabelecer pagamentos faseados das rendas vencidas.

A informação contida na presente Nota é prestada de forma geral e abstrata, pelo que não deverá sustentar qualquer tomada de decisão concreta sem a necessária assistência profissional. Para mais esclarecimentos contactar geral@vf-advogados.pt
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