Nota Informativa

Sara Palminhas

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Arrendamento para habitação: renovação por período mínimo de 3 anos?

13 Maio 2022

A Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade no arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situações de especial fragilidade.

De entre todas as novas regras impostas pela referida lei, no âmbito do arrendamento urbano, surgiu uma relativa ao período mínimo de renovação automática e sucessiva nos contratos de arrendamento, para habitação, com prazo certo.

Após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, o n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil passou a ter a seguinte redacção: “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos, se esta for inferior (…)”.

Daqui resulta, portanto, que as partes podem afastar a renovação automática do contrato de arrendamento, nunca podendo este, conforme o disposto no n.º 2 do artigo 1095.º do Código Civil, ser celebrado por prazo inferior a 1 (um) ano.

A questão essencial que se coloca é referente à renovação automática e sucessiva do contrato. Concretamente, pretende saber-se se arrendatários e senhorios podem, ou não, fixar, logo desde o início, que o contrato de arrendamento, findo o seu prazo inicial de duração, se renovará automática e sucessivamente, mas por um período inferior a 3 (três) anos.

A dúvida tem surgido e, inclusivamente, a interpretação do artigo 1096.º do Código Civil já foi submetida à apreciação dos Tribunais.

Neste contexto, o Tribunal da Relação de Guimarães, por acórdão datado de 11.02.2021, expressou-se no sentido de às renovações do contrato de arrendamento, independentemente da vontade das partes, não ser possível fixar um período inferior a 3 (anos). Para tanto, entendeu o tribunal que o legislador estabeleceu, imperativamente, um prazo mínimo de renovação. Perfilhou este raciocínio socorrendo-se, também, do que consta na Exposição de Motivos constante da Proposta de Lei n.º 129/XIII, que esteve na base da Lei n.º 13/2019, ao prever que é “necessário estimular a oferta de habitação para arrendamento que constitua uma alternativa habitacional efectiva, proporcionando a estabilidade, a segurança, a acessibilidade em termos de custos, necessárias ao desenvolvimento da vida familiar e aos investimentos realizados com a conservação desses edifícios (…)”. Acrescenta, por fim, que da aludida exposição de motivos também consta que “(…) é essencial promover um conjunto de alterações ao enquadramento legislativo do arrendamento habitacional visando corrigir situações de desequilíbrio entre os direitos dos arrendatários e dos senhorios resultantes das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, em particular, proteger os arrendatários em situação de especial fragilidade, promover a melhoria do funcionamento do mercado habitacional e salvaguardar a segurança jurídica no âmbito da relação de arrendamento”.

Por sua vez, e em sentido contrário, o Tribunal da Relação de Lisboa, no dia 17.03.2022 e no âmbito desta matéria, entendeu que a nova lei não pretendeu “(…) garantir a duração efectiva do contrato pelo prazo mínimo de três anos, na medida em que se admite a estipulação pelas partes de uma duração inicial de um ano”. Acrescentou o tribunal que “concluir que a lei pretendeu garantir uma duração sucessiva à renovação de três anos, porque estabeleceu como imperativo esse limite mínimo terá tanto valor argumentativo como concluir que a lei estabeleceu como imperativo esse limite mínimo porque pretendeu garantir uma duração sucessiva à renovação de três anos”.

Posto isto, temos, portanto, que não ficou claro o sentido que o legislador pretendeu conferir à nova redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro. Ou seja, não ficou claro se apenas está na disponibilidade das partes a possibilidade de celebrarem contratos de arrendamento prevendo, desde logo, a impossibilidade da sua renovação, ou se, também, estará na disponibilidade das partes preverem a renovação do mesmo, mas por períodos inferiores a 3 (anos).

Analisada esta questão, tendemos a adoptar a posição assumida pelo Tribunal da Relação de Lisboa. Defendemos que, quanto às renovações, o legislador não pretendeu criar um regime imperativo. Para tanto, basta olharmos para a redacção do n.º 2 do artigo 1095.º do Código Civil – esse sim, estabelecendo um regime imperativo -, ao estabelecer que a duração mínima de um contrato de arrendamento para habitação é sempre, no mínimo, de 1 (um) ano. Não assiste às partes, salvo situações específicas, mesmo que seja outra a sua vontade, qualquer margem para celebrarem um contrato de arrendamento para habitação, por exemplo, pelo período de 6 (seis) meses.

Já no que concerne às renovações do contrato, consideramos que as partes têm a faculdade de fixar, livremente, o seu período de duração, sob pena de, assim não sendo, surgir a necessidade de, sem mais, deixar de se prever nos (novos) contratos de arrendamento a sua renovação sucessiva e automática. Facto que, a verificar-se, em nada se coadunaria com um dos objectivos que levaram à entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, a saber: a segurança e a estabilidade no arrendamento urbano.

No nosso entendimento, o n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil só poderá ser aplicado nos casos em que as partes celebraram um contrato de arrendamento, acordaram a possibilidade de o mesmo se renovar, automática e sucessivamente, mas nada disseram quanto ao período de duração da renovação. Assim, no silêncio das partes, o período de renovação do contrato de arrendamento, estando a referida renovação expressamente prevista, será, necessariamente, de 3 (três) anos.

A informação contida na presente Nota é prestada de forma geral e abstrata, pelo que não deverá sustentar qualquer tomada de decisão concreta sem a necessária assistência profissional. Para mais esclarecimentos contactar geral@vf-advogados.pt
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